아파트 가격의 안정화 방안에 대한 한 가지 생각

근래 아파트 가격의 폭등으로 여론이 시끄러운 가운데 한편으로는 부동산 시장 침체를 전망하는 소리가 다시 나오기도 하는 등 앞날을 가늠하기 힘든 상황이 계속되고 있다. 다만 아직 중기적으로 서울에 아파트 공급이 부족해 보이는 것은 사실이기에 앞으로 가격이 크게 내리기는 힘들지 않을까 싶다. 그렇기에 무작정 공급을 늘리자는 의견이 더 부각되고 있을 것이다.

 

허나 현재의 부동산, 특히 아파트 시장에서 부는 광풍을 그렇게 단순하게 공급 문제로만 볼 수 있는 것일지 개인적으로는 크게 의문이다.  아파트는 대량생산되는 공산품들과 달리 공급이 늘어난다고 바로 가격이 내려갈 수 있는 물건은 분명 아니기 때문이다.

 

아파트 가격이라는 것은 크게 봐서 토지지분과 건물의 시세로 구성되어 있다고 봐야 할 것이다. 알려져있다시피 여기서 시간이 지날수록 가치가 올라가는건 주로 토지지분이다. 건물의 경우 감가상각이 적용되기에 오히려 가치는 내려가지 않으면 다행일 터이다.

 

문제는 토지의 경우 애초에 전체 양이 정해져 있다는 것이다. 예를 들어 서울 땅은 딱 서울 면적에 한정되어, 그 이상은 만들 수가 없다. 공급 한도가 정해져 있을 수밖에 없다. 그리고 한도가 정해져 있다는 것은 아무리 공급을 늘린다고 해봐야 처음부터 한계가 정해져 있음을 시장에 참여하는 모두가 인지한다는 의미가 된다. 따라서 그 한계치 이상의 수요가 상존한다고 시장이 확신하는 한 아무리 공급을 늘려도 균형에 도달하는 것은 불가능하다.

 

한국은 이미 서울공화국으로 불릴 정도로 수도집중이 심각한 상태이다. 서울에 모든 것이 집중되어 있다. 반면에 서울이라는 땅은 그 양이 완전하게 한정되어 있는 부동산이다. 서울에 살기 원하는 사람은 미래까지 넘치겠지만 이를 감당할 토지는 그에 이르지 못한다. 즉, 서울내나 그 영향권의 토지 수요는 실수요, 투자수요, 투기수요 등이 한데 어우러져 잠재적으로 무한에 가깝게 존재한다고 봐도 무방하다. 뿐만 아니라 여기서 넘친 수요 심리가 다른 주요 도시에까지 연쇄된다.

 

결국 공급만으로는 문제 해결이 될 수 없다는 결론이 도출되고 만다. 적절한 공급을 계속하면서도 동시에 통제 장치 역시 강력하게 적용하는 방법을 찾을 수밖에 없다는 이야기다.

 

그럼, 아파트 공급을 적절히 지속한다는 전제 아래 근본적인 통제 장치로 시도할 수 있는 정책에는 무엇이 있을까.

기존에 제시되었던 정책들을 예로 들어보면 다음과 같은 것들 등이 있을 것이다.

 

1. 분양가 상한제 강화 정책

2. 주택 투기용 대출의 통제 강화

3. 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 정책

4. 공공이 기존 아파트를 파격적으로 매입하는 등으로 공공임대를 일반적인 주거양식으로 정착시키는 정책

5. 일자리, 고등 교육기관 분산과 지방 거점 도시 육성을 통한 수도권 집중 해소 및 균형 발전 정책

 

안타깝게도 여태까지의 시도들은 저런 정책들 중 어느 한 가지만 겨우 느슨하게 추진하다 그마저도 반발에 부딪쳐 흐지부지되는 경우가 많았던 것으로 보인다. 더욱이 적절한 공급이라는 전제도 제대로 지켜지지 않거나 공공의 비중을 지나치게 축소하여 정책 활용도를 제대로 살리지 못한 느낌도 있다.

 

그렇다면 앞으로 지향해야 할 방향성은 명확하다. 저러한 대안들 어느 한 가지만 시행해서는 효과가 떨어질 수밖에 없으니, 저러한 대책을 동시에 다 활용하고 조화시키는 방식으로 의욕적이면서도 일관적인 정책을 추구할 필요가 있다는 것이다. 거기에 토건 세력의 주축 중 하나인 언론사들의 압박에도 굴하지 않는 강도로 정책들을 개발하고 추진하는 과감성이 곁들여져야 하는 것은 물론이다.